PP to faza wyjściowa do wszystkich kolejnych działań projektowych. Głównym celem na tym etapie jest poznanie inwestora, założeń inwestycyjnych oraz lokalizacji planowanego zamierzenia. W przypadku projektów, których użytkownikiem będzie klient, zależy nam przede wszystkim na poznaniu jego osobowości, stylu życia, potrzeb i indywidualnych oczekiwań. Innymi słowy, poszukujemy informacji, które pozwolą skroić projekt „na miarę”. Nieco innych informacji będziemy potrzebować w przypadku inwestycji na cele komercyjne. Priorytetem będą informacje o przeznaczaniu i standardzie inwestycji oraz charakterystyce grupy docelowej, którą ma przyciągnąć projekt.

Drugim istotnym elementem fazy PP jest analiza wymagań formalno-prawnych dotyczących danego zamierzenia oraz wizja lokalna miejsca planowanej realizacji w celu opracowania dokumentacji stanu istniejącego. W zależności od rodzaju i przeznaczenia inwestycji obieramy odpowiednią dla niej drogę formalną. Przykładowo inną ścieżkę formalną będzie miało opracowanie projektowe wymagające uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, a inną w przypadku obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Więcej informacji o różnicach w procedurze zamieściliśmy w artykule POZWOLENIE NA BUDOWĘ. W fazie PP zajmujemy się również pozyskaniem w urzędach i instytucjach wszelkich dokumentów wymaganych do przeprowadzenia danego zamierzenia inwestycyjnego.

Na podstawie analizy przestrzennej i formalno-prawnej projektu oraz informacji wyjściowych od inwestora, przygotowujemy program funkcjonalno-przestrzenny inwestycji. Opracowanie opisuje wszystkie planowane pomieszczenia i przestrzenie, ich przybliżone rozmiary oraz charakterystyczne elementy. Na tym etapie powstaje również rysunek stanu istniejącego, sporządzony na podstawie inwentaryzacji w miejscu inwestycji.

Materiały PP: program inwestycji, inwentaryzacja, rysunek stanu istniejącego, analiza stanu prawnego, pozyskiwanie dokumentacji w urzędach i instytucjach.

W fazie PK przekładamy zebrane informacje na konkretne propozycje projektowe. Sprawdzamy różne warianty układu funkcjonalnego uwzględniając powiązania między projektowanymi przestrzeniami, nasłonecznienie, przewidywany sposób użytkowania, ekspozycję okien na interesujące przestrzenie działki, indywidualne preferencje inwestora lub potencjalnego odbiorcy końcowego.

Na tym etapie przygotowujemy rzuty z propozycją układu funkcjonalnego, szkice robocze i inspiracje, które mają pomóc wyczuć skalę i kierunek estetyczny projektu. Jest to faza w której najważniejszym elementem jest interakcja i konsultacje z inwestorem. Słuchamy i analizujemy, a następnie udoskonalamy pomysł zgodnie z wytycznymi, aż osiągniemy uzgodniony kierunek projektowania. Jeżeli jakiś aspekt koncepcji jest niezrozumiały, to jest właściwy moment aby zadać wszelkie pytania lub poinformować nas o wątpliwościach. Zawsze można wprowadzić zmiany w dalszych fazach, ale najłatwiej jest na tym etapie, kiedy projekt jest najbardziej płynny. To niezwykle ważny moment, ponieważ inwestor jest proszony o zatwierdzenie projektu koncepcyjnego zanim przystąpimy do prac nad koleją fazą.

Materiały PK: rysunek układu funkcjonalnego, roboczy rysunek zagospodarowania terenu, robocza wizualizacja bryły.

Podczas opracowywania projektu w fazie PS koncentrujemy się na opracowaniu dokumentacji rysunkowej oraz wizualizacjach projektowanego obiektu. Dokonujemy finalnej korekty formy budynku oraz pomieszczeń wewnątrz, ustalamy docelowe rozwiązania materiałowe i konstrukcyjne, doprecyzujemy detale architektoniczne, wybieramy typ stolarki i ślusarki elementów budynku. Na tym etapie do prac nad projektem dołącza projektant konstrukcji, projektant instalacji oraz, jeżeli wymaga tego zakres opracowania, inni projektanci branżowi. Przekazujemy zestaw wizualizacji budynku. Prowadzimy konsultacje w celu uwzględnienia uwag i akceptacji ostatecznej formy projektu. To moment, w którym kończymy etap kształtowania formy obiektu. Warunkiem koniecznym przejścia do kolejnej fazy jest zatwierdzenie przez inwestora wizualizacji oraz rzutów kondygnacji.

Materiały PS: rzuty i przekroje obiektu oraz wizualizacje, projekt konstrukcji i instalacji, projekty branżowe.

Tworząc projekt architektoniczny obiektu kubaturowego w fazie PB przygotowujemy opracowanie będące docelowym Projektem Budowlanym, który pozwala inwestorowi złożyć dokumenty do zgłoszenia lub wniosku o pozwolenie na budowę. Na opracowanie składają się: projekt zagospodarowania terenu lub działki, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Więcej informacji o zakresie projektu budowlanego zamieściliśmy w artykule ZAKRES PROJEKTU BUDOWLANEGO. Faza PB często wymaga najwięcej czasu, co może zaskoczyć inwestora, ponieważ projekt wydaje się być już gotowy. Należy jednak zwrócić uwagę, że w dokumentacji projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu zagospodarowania terenu lub działki czasochłonne jest przygotowanie wymaganej części opisowej, a w projekcie technicznym opracowanie wszystkich niezbędnych detali architektonicznych, budowlanych, konstrukcyjnych oraz instalacyjnych. Bardzo ważne jest, żeby inwestor miał świadomość, jak istotne dla przebiegu realizacji, jest profesjonalne opracowanie dokumentacji w tej fazie. Dobrze przygotowane opracowanie jest kluczowe dla sprawnego przebiegu w razie realizacji inwestycji. Minimalizuje ryzyko znacznych rozbieżności między kosztorysem wykonawczym, a faktycznym kosztem przeprowadzenia prac remontowych lub budowlanych oraz zapobiega opóźnieniom w trakcie realizacji, które mogą wynikać z wątpliwości wykonawcy w zakresie rozwiązań materiałowych lub technicznych.

Materiały PB:  projekt zagospodarowania terenu lub działki, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny, zestawienia materiałowe i ilościowe.

Na tym etapie kompletujemy dokumentację wymaganą do zgłoszenia lub wniosku o pozwolenie na budowę, a następnie przesyłamy opracowanie do właściwej jednostki administracyjnej. Monitorujemy przebieg procedury i jeżeli zachodzi potrzeba, prowadzimy uzgodnienia, udzielamy dodatkowych informacji lub wyjaśnień w celu wykazania zgodności opracowania z obowiązującymi normami i przepisami prawa. Więcej informacji o procedurze administracyjnej zamieściliśmy w artykułach POZWOLENIE NA BUDOWĘ oraz BUDOWA NA ZGŁOSZENIE. Czas trwania fazy FD może się różnić w zależności od rodzaju i stopnia skomplikowania danego zamierzenia budowlanego. Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub brak sprzeciwu do zgłoszenia kończy ten etap, jak również całość prac projektowych.

Materiały FD: składanie dokumentacji, monitorowanie procedury administracyjnej.

Nadzór autorski jest etapem opcjonalnym i wynika z zapisów w umowie na opracowanie projektu. Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że w przypadku zamierzeń budowlanych w wysokim stopniu skomplikowania, inwestor może zostać zobowiązany przez odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej do ustanowienia nadzoru autorskiego. Postanowienie o nałożeniu obligatoryjnego nadzoru autorskiego może być wydane wyłącznie w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pełniąc nadzór autorski odwiedzamy inwestycję w regularnych odstępach czasu. Na życzenie wykonawcy bierzemy udział w koordynacjach oraz wyjaśniamy ewentualne wątpliwości. Podczas realizacji projektu, mogą pojawić się propozycje wykonawcy o zastosowaniu materiałów zamiennych lub modyfikacji rozwiązań technicznych. Jest to całkowicie normalna sytuacja. Jesteśmy otwarci na sugestie, analizujemy proponowane rozwiązania i ich wpływ na ostateczny kształt projektu. Wizytując inwestycję sporządzamy dokumentację fotograficzną oraz raporty z postępów prowadzonych prac. Trzeba pamiętać, że podczas fazy nadzoru autorskiego, pełnimy przede wszystkim funkcję doradczą, a ostateczne decyzje dotyczące ewentualnych zmian w projekcie należą do inwestora.

Materiały FD: raport z obserwacji prac na budowie, konsultacje merytoryczne.